Encadrer certaines activités financières et immobilières des EHPAD

Les scandales touchant les grands groupes privés détenant des autorisations délivrées par la puissance publique démontrent que le contrôle et la régulation de ces opérateurs ne fonctionnent pas, notamment sur la partie financière. A l’heure actuelle, le financement et le fonctionnement de l’accueil des personnes âgées dépendantes (PAD) en France sont principalement assurés par une coopération entre trois acteurs :

• Les promoteurs/exploitants qui initient la construction des EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), vendent des lots aux épargnants, puis les prennent en location avec un bail commercial pour assurer l’hébergement des personnes âgées dépendantes.

Ces opérations sont en général conduites par leurs différentes filiales spécialisées respectivement dans la construction, la commercialisation et l’hébergement.

• Les épargnants qui financent la création d’EHPAD en achetant les chambres à un prix très largement supérieur à la valeur de l’immobilier local.
• L’Etat qui assure la viabilité et la pérennité de ce système en :

• garantissant aux épargnants un régime fiscal (remboursement de TVA à l’achat, LMNP - location meublée non professionnelle – ou dispositif Censi-Bouvard) à même de les orienter vers ce type d’investissement à impact sociétal,
• participant ensuite au financement de cet hébergement par des dotations pluriannuelles de fonctionnement documentées par le CPOM (contrats pluriannuels d'objectifs et de moyens). Il est clair que ce système repose sur la confiance et la coopération de bonne foi entre ces trois parties.

Malheureusement, il semble que certains promoteurs/exploitants cherchent à maximaliser leur part de profits immobiliers à court terme aux dépens des intérêts et des attentes des deux autres acteurs.

A cet effet, ils entreprennent précocement la construction d’un nouvel établissement à proximité du précédent et la commercialisation des nouvelles chambres, puis y transfèrent l’autorisation d’exploitation. En parallèle, ils donnent congé aux propriétaires épargnants dès l’expiration du bail commercial (c.a.d. à partir de 9 ans). Ils peuvent ainsi maximiser leur profit.

Les petits épargnants se retrouvent alors spoliés car leur bien peut perdre jusqu’à 90% de sa valeur après congé de l’exploitant, puisqu’il est inutilisable sans autorisation d’exploitation. Cette spoliation peut avoir des conséquences dramatiques, tout particulièrement pour ceux d’entre eux qui comptaient principalement sur ces revenus pour assurer leur retraite. Enfin, ces pratiques peuvent éroder la confiance des épargnants dans ce type d’investissements et donc compromettre à terme le financement de la dépendance.

Les pratiques de ces grands groupes capitalistiques spoliant résidants, familles et petits épargnants ne peuvent plus être tolérées. La faillite des contrôles est une réalité et l’abandon de la loi dépendance les laisse continuer leurs forfaits.

Patrick Hetzel dépose une proposition de loi qui vise donc à encadrer certaines activités financières et immobilières des EHPAD.

L’article 1 a pour but de donner aux autorités compétentes la possibilité de bloquer un transfert d’activité en cas de préjudice sur les petits épargnants.

L’article 2 permet le transfert d’une autorisation mais en respect du droit des épargnants à être indemnisés justement en cas de transfert. Il oblige aussi l’opérateur privé à bien informer les épargnants du risque de transfert.

L’article 3 vise à donner à la Cour des Comptes les moyens d’étendre son contrôle à l’ensemble de l’activité de ces opérateurs et aux flux financiers entre établissements et groupes quand cela concerne des fonds issus d’une autorisation délivrée par l’autorité publique.

L’article 4 prévoit d’inclure les établissements sociaux et médico-sociaux dans les contrôles auxquels procèdent les agences régionales de santé. En respect du droit Européen, la loi de modernisation de notre système de santé a introduit le contrôle des bénéfices dit « non raisonnables » des opérateurs ayant une autorisation délivrée et financée par la puissance publique. Ce contrôle ne vise que les établissements sanitaires. Il est à noter que six ans après la promulgation de la loi, le décret n’est toujours pas publié. Le Ministère de la santé n’a donc pas appliqué la volonté du législateur, issu du vote des citoyens, et nous place en illégalité avec le droit Européen.

Il est donc temps que ce dispositif soit actualisé et appliqué.